“战友倒得差不多了,如果我们还站着,特别容易瞄准我们。”他为2024年定调,要“主动卧倒、匍匐前进”,稳规模、稳排名、降杠杆。
戚金兴庆幸走了区域深耕策略。“如果(杭州)没有这个比例,过去5年,滨江集团‘也没了半条命’。”他在2023年末的恳谈会上说。
截至2023年末,公司的土储有六成位于杭州,浙江省内(杭州外)、省外分别占比25%、15%。
把鸡蛋放在同一个篮子里,有潜在的结构性风险。戚金兴也逐步加大其他区域的布局。比如宁波市场,收入占比就升至去年的6.97%,成为浙江省内第二大布局城市。
戚曾在上海栽过跟头。2015年,他将上海作为省外开疆拓土的首站,两年内拿下了4个项目,计划5年内净投资100亿元。
可惜,部分项目合作方出现财务危机,进展不顺。截至2023年末,滨江于浙江省外的在建项目,只有南京和深圳。
一位房企人士告诉《21CBR》记者,上海市场改善需求强劲,整体比较安全,利润也高,适合滨江这类主打高端住宅的房企,但也有水土不服的风险。
按计划,今年滨江的销售额在1000亿元以上,排名全国15位以内。同时,要保证杭州区域的开发比例占到60%,省外不超过10%。
戚金兴的挑战在于,利润仍有压力。过去一年,楼市量价齐跌,公司毛利下滑至16.64%,同比微跌0.74%。
比如,杭州2023年最后一场土拍,滨江联手杭州地铁,拿下未来科技城137号地块,成交总价为17.18亿元,溢价率10.27%。
该项目的楼面价23708元/平方米波音·体育在线登录,精装限价为36100元/平方米,房地价差只有12392元/平方米。有机构测算称,其销售利润率仅1.7%。
截至2023年末,滨江累计承接了31个代建项目,签约面积约870万平方米,今年计划再新增5至10个项目。
为保证有钱可赚,戚金兴加快了预售节奏,成本管控更严格。2023年,滨江的销售连带管理费用率,合计为2.2%,处于行业低水平。
4月中,滨江股价异动,有消息传,滨江将被国企接盘。戚金兴亲自辟谣:“企业发展是最好的回应。”
去年初至今,滨江的市值缩水超四成,仅剩200亿元。在2024年胡润富豪榜中,戚金兴的身家为120亿元,少了55亿元。
为了提高安全系数,戚金兴提出,要主动卧倒,匍匐前进。卧倒是为了随时站起来,等友军上来后,马上冲刺。
截至2023年末,滨江的权益有息负债360亿元,较上年少了110亿元;平均融资成本降至4.2%以内,利息支出一年少了3.3亿元。
其预计,包括商铺车库、大平层、偏远地区的滞销产品,可清理库存234亿元。今年争取完成一半目标,两年去化80%。
截至2024年3月末,滨江总资产为2800亿元左右,较去年中的高点,缩表约300亿元,总负债减少250亿元。
他将当前市场比作一洼池塘,大鱼没了,可能有甲鱼、黄鳝或泥鳅,甚至螺蛳、河蚌等。小鱼会长大,过几年又变成大鱼。